"Слово прокурору": Соблюдение прав участников долевого строительства

Выступление старшего помощника прокурора Приморского края по правовому обеспечению Дорожкиной Виолетты Александровны
на радиопередаче «Слово прокурору» на «Радио России. Приморье».

Т Е М А: «Соблюдение прав участников долевого строительства»

Вопрос: насколько актуальны вопросы долевого участия у нас в Приморье? Сколько таких домов с привлечением денежных средств граждан строится?
Ответ: В настоящее время на территории Приморского края с привлечением денежных средств участников долевого строительства силами 55 застройщиков строится 104 жилых дома, из них 55 – в г. Владивостоке, 20 – в г. Уссурийске, 7 – в г. Артеме, остальные единичные в Находке, Партизанске, Арсеньеве, Лесозаводске, в Надеждинском районе и др.
В целях организации прокурорского надзора в сфере долевого строительства многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан надзирающим прокурорам поручено осуществлять постоянный мониторинг состояния законности в сфере долевого строительства.
Вопрос: какие нарушения в основном выявляются прокурорами?
Ответ: Основные требования, направленные на защиту прав дольщиков установлены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
    К числу наиболее распространенных нарушений можно отнести факты строительства многоквартирных домов с нарушением законодательства о градостроительной деятельности; непринятия застройщиком мер по постановке объекта долевого строительства на кадастровый учет; неразмещения в сети Интернет проектной декларации и внесения в неё соответствующих изменений; неисполнения обязанностей по своевременному информированию участников долевого строительства об изменении срока передачи объекта долевого строительства гражданам, а также подписания актов приема-передачи объектов долевого строительства до получения в установленном законом порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Прокурорами такие факты выявлялись и пресекались, также реализовывались меры превентивной направленности.
К примеру, прокурором Первореченского района                                  г.Владивостока руководителю застройщика объявлено предостережение по факту недопустимости несвоевременного информирования участников долевого строительства об изменении срока передачи жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, расположенном по ул. Завойко, д. 4 «а» в г. Владивостоке.
Прокурором г. Находки установлено, что одной из инвестиционных компаний не исполнена предусмотренная законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов обязанность по размещению в сети Интернет проектной декларации. Также вопреки требованиям закона в декларацию не вносятся ежеквартальные изменения.
По принятым прокурором г. Находки мерам прокурорского реагирования необходимые сведения опубликованы на официальном сайте.
Прокурором г. Артема установлено, что в нарушение положений названного закона Компания Турмалин-ДВ не направила в адрес участников долевого строительства информацию с предложением об изменении срока передачи объекта долевого строительства, во исполнение требований прокурора г. Артема выявленные нарушения закона устранены.

Вопрос: как можно оценить состояние законности в названной сфере на сегодняшний день?
Ответ: в целом соблюдение прав участников долевого строительства на сегодняшний день в полном объеме не обеспечивается. Анализ состояния законности в данной сфере свидетельствует о нестабильности ситуации.
С учётом изложенного прокуроры вынуждены обеспечивать личный контроль за фактическим устранением выявленных нарушений закона, особенно в деятельности контролирующих органов. Прокуратурой повышается уровень межведомственного взаимодействия путем обмена информацией с органами местного самоуправления, правоохранительными органами, проведения заседаний соответствующих межведомственных групп с приглашением застройщиков и граждан, с привлечением денежных средств которых ведется строительство многоквартирных домов, с принятием конкретных решений и последующим контролем их исполнения.

Вопрос: кто такой застройщик и какие требования к нему предъявляются?
Ответ: Застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
    То есть не может привлекать денежные средства дольщиков индивидуальный предприниматель, равно как и лицо, не получившее в установленном законом порядке земельный участок для строительства.
    На слуху некоторое время назад были случаи выявления таких «лжезастройщиков», которые начинали привлекать денежные средства граждан, не имея даже земельного участка.

Вопрос: как гражданам в процессе долевого участия в строительстве обезопасить себя, особенно на стадии заключения договора? На что обратить внимание при подписании сделки?
Ответ: все существенные условия договора участия в долевом строительстве строго прописаны законом.
    К их числу относятся:
1) Подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения;
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (это положение было «лозейкой» застройщиков, старающихся обходить такое требование). Например, в судебной практике имел место случай, когда застройщик указал в качестве срока срок окончания строительства «по достижении цели». Суд признал такое условие ничтожным.
3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Это, например, указание цены за кв.метр жилья, общей площади объекта, условие в какие сроки должна быть оплачена полная стоимость. Причем с 01.01.2017 оплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства. Кстати, условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны.
5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:
- залог. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
- поручительство банка;
- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Следует отметить, что условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре названных мной условий, такой договор считается незаключенным.
Также обязательным требованием к таким сделкам является необходимость их государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Вопрос: Законно ли включать в договор долевого участия условия, позволяющие застройщику в одностороннем порядке изменять сроки строительства многоквартирного дома или передачи объекта дольщику, в стоимость жилья включать налоги?
Ответ: Нет, незаконно. Участник долевого строительства не обязан оплачивать налог за застройщика. Изменение сроков строительства или передачи объекта самостоятельно прямо противоречит Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку условия договора, ущемляющие права потребителя, недействительны.
Учитывая изложенное, указанные факты служат основанием для прокурорского вмешательства, в том числе в целях приведения условий договоров участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями закона и привлечения виновных лиц к административной ответственности.

Вопрос: что такое проектная декларация и для чего она нужна?
Ответ: В целом хочу сказать, что одной из основных гарантий защиты прав граждан-участников долевого строительства является надлежащее исполнение организациями-застройщиками законодательно регламентированной обязанности по размещению в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации.
Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
В силу действующего законодательства проектная декларация включает в себя:
- информацию о застройщике (о фирменном наименовании, о государственной регистрации застройщика, об учредителе застройщика, о виде лицензируемой деятельности);
- информацию о проекте строительства, в том числе о целях проекта, этапах, сроках реализации, результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся многоквартирных домов.
Проектная декларация определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.
    Сама форма проектной декларации установлена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в сети Интернет не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган. Застройщик вправе не исполнять эту обязанность, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств.
Прокуратурой выявлялись факты нарушений срока размещения застройщиками проектной декларации в сети Интернет, факты размещения проектной декларации в отсутствие обязательных сведений, обязанности по ежеквартальному внесению в проектную декларацию изменений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Вопрос: Какие сведения должны быть размещены на сайте застройщика?
Ответ: на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных объектов капитального строительства;
2) аудиторское заключение за прошедший год, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного органа - Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;
7) договор поручительства с застройщиком, заключенный в случае недостаточности размера уставного капитала;
8) фотографии, отражающие текущее состояние строительства.
Такая информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение 5 рабочих дней после ее получения или обновления. Фотографии подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно.
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящей статьей.

Вопрос: а какая вообще ответственность предусмотрена для застройщиков?
Ответ: за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность, установленная ст. 14.28 КоАП РФ, включает в себя:
- ответственность в связи с привлечением средств лицами, не имеющими соответствующих прав, либо с нарушением установленных требований (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ);
- нарушение порядка опубликования проектной декларации, в том числе размещение неполных или недостоверных сведений (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ);
- за предоставление застройщиками в инспекцию ежеквартальной отчетности не в полном объеме, предоставление недостоверной отчетности (ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ).
Штрафы значительные и для юридических лиц достигают до 1 миллиона.
Также предусмотрена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (статья 200.3 УК РФ). Максимальная санкция данной нормы предусматривает ответственность в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Вопрос: самый, наверное, злободневный вопрос о сроках передачи застройщиком квартир дольщикам. Какие обязанности в этой части возложены на застройщика?
Ответ: общее правило такое - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.    В случае нарушения названного срока застройщик обязан выплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Кстати, есть и нововведения относительно возможности освобождения от такой ответственности – если сам дольщик по каким-либо причинам уклоняется от подписания акта приема-передачи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
Это означает, что в случае согласия участника с изменением сроков передачи объекта долевого строительства, стороны подписывают соответствующие изменения к договору, а в случае отказа, застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Также участник договора долевого строительства может воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и уведомить об этом застройщика. В случае одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Размер такой же 1/150 ставки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.


Источник: "Вести:Приморье" [ www.vestiprim.ru ]

Новости партнеров

Loading...

Добавить комментарий

*ВНИМАНИЕ! В комментариях на сайте vestiprim.ru запрещено размещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, нецензурные слова, оскорбления в адрес кого-либо. Запрещено размещать информацию, способствующую разжиганию религиозной, расовой и национальной розни. Запрещены сообщения, призывающие к экстремистской деятельности. Все подобные сообщения будут удаляться администрацией сайта.
Пожалуйста, будьте взаимно вежливы и уважайте мнение друг друга.


Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Пройдите проверку:
Школа телевидения


Школа телевидения


В объективе: дети


Школьное радио








Детские Вести






Отдых у моря