Механизм комплексного развития территорий (КРТ) зародился в Москве и успешно внедрён в практику многих крупных городов России. Основная задача КРТ заключается в обновлении жилого фонда путём сноса устаревших, аварийных и ветхих зданий и возведения современных комфортных комплексов. Процесс включает обязательную социальную ответственность застройщика: предоставление гражданам нового жилья взамен утраченного или выплату компенсации по рыночной цене.

В студии - Юрий Нурмухаметов.

Гость: Вера Логвилава, управляющий партнер компании "ГРЦ".

Юрий Нурмухаметов:

- Добрый день уважаемые телезрители и радиослушатели в студии "ГТРК Владивосток" Юрий Нурмухаметов и у меня в гостях управляющий партнер компании "ГРЦ" Вера Лагвилава.

Вера здравствуйте!

Вера Логвилава:

- Юрий здравствуйте!

Юрий Нурмухаметов:

- Аббревиатуру КРТ часто слышишь в речах чиновников, а в пресс-релизах периодически мелькает загадочное выражение «комплексное развитие территории». Мало кто действительно понимает значение этого сокращения, хотя везде указана расшифровка. Начнём беседу с цитаты из недавнего интервью одного из известных застройщиков Владивостока, ведущего строительство целого квартала. Его характеристика КРТ звучит так: «Относительно законный способ изъятия земельных участков и недвижимости у собственников для включения в хозяйственный оборот застройщиков».

Меня лично такая формулировка удивляет, и хочется надеяться, что законодательство чётко объясняет истинное предназначение КРТ. Ведь это не просто механизм перераспределения собственности, а важный инструмент улучшения городской среды. Действительно, КРТ уже давно практикуется во многих крупных городах России, начиная с Москвы. Эта норма появилась именно оттуда и постепенно распространяется по всей стране. Во Владивостоке пока нет завершённого проекта КРТ.

Что означает комплексное развитие территории (КРТ)?

Вера Логвилава:

- Градостроительный кодекс устанавливает рамочные ограничения и поясняет общее понятие комплексного развития территории. Каждый регион, в свою очередь, вправе принимать собственные нормативные правовые акты, детализирующие федеральные нормы применительно к местным условиям.

Юрий Нурмухаметов:

- Допустим есть земельный участок. Он имеет границы и какие-то объекты недвижимости.

По каким параметрам и кто обладает правом объявить территорию объектом комплексного развития?

Вера Логвилава:

- Одним из первых критериев являются дома, относящиеся к категории аварийных или ветхих.

На самом деле территория необязательно должна иметь объекты недвижимости. Закон допускает и стимулирует проведение КРТ на незастроенных участках, хотя это бывает редко, поскольку свободных и пригодных территорий немного. Комплексное развитие территорий (КРТ) делится на несколько видов: КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки и КРТ незастроенных территорий. Соответственно, КРТ жилой застройки принимается в отношении территорий, занятых многоквартирными или малоэтажными жилыми домами, соответствующими определенным критериям.

Юрий Нурмухаметов:

- У нас имеется пример территории, которая пока не начала осваиваться в рамках КРТ на август 2025 года — это район «Дальпресс». Там большой участок земли, центр Владивостока, бараки, какие-то отхожие места, туалеты, может два жилых дома. Очевидно, что такую территорию необходимо включить в хозяйственный оборот. Правильно ли я вас понял?

Вера Логвилава:

- Все верно.

Юрий Нурмухаметов:

- Получается, существуют определённые критерии, по которым власти относят территорию к объектам КРТ, устанавливают её границы и вводят в хозяйственный оборот. Какие именно критерии действуют в этом случае?

Вера Логвилава:

- На территории расположены объекты жилой недвижимости, относящиеся к ветхому аварийному жилому фонду. Я не уверена, что все объекты официально там были признаны ветхими аварийными, хотя так на глаз, если честно, похоже. То есть, скорее всего, по этому критерию прошли. Альтернативный вариант это жилые дома, многоквартирные и частные, у которых либо достаточно высокая степень износа, то есть свыше 60% для индивидуальных жилых домов и свыше 70% для многоквартирных жилых домов.

Юрий Нурмухаметов:

- Дома, которым по 50, по 60, по 70 лет?

При принятии решения о включении в КРТ администрация обязана известить собственников о предстоящем решении. Уведомления публикуются на информационных стендах, рассылаются управляющим компаниям, ответственным за обслуживание домов. То есть прямо по регламенту администрация обязана в течение нескольких дней довести информацию до управляющих компаний этих домов. Управляющая компания, соответственно, должна организовать очередное общее собрание жильцов. И вот если более двух третей от общего количества жильцов будет против включения дома в КРТ, то будет рассматриваться вопрос о том, чтобы этот дом туда не включать.

Это особенно неудобно, если отказавшийся дом находится посреди территории КРТ. Поэтому заранее готовится презентационная документация, включающая подробную информацию о планируемых изменениях и мастер-план территории. На собраниях жильцов обязательно присутствует представитель администрации или инициатор проекта, который демонстрирует подготовленную документацию и отвечает на вопросы.

Юрий Нурмухаметов:

- С этим критериями разобрались, какие еще есть критерии?

Вера Логвилава:

- Жилище должно быть достаточно изношено, то есть иметь либо высокий процент износа, либо серьезные проблемы с инженерными сетями, например отсутствие центрального водоснабжения или централизованного электроснабжения. Другими словами, ситуация настолько проблематична, что проживание в таких домах требует кардинальных изменений. Также бывают ситуации, когда дома выглядят усталыми, в них вполне можно жить еще лет двадцать-тридцать, но капитальный ремонт выходит за пределы нормативной стоимости капремонта. Тогда принимается предложение о полномасштабной перестройке территории.

Юрий Нурмухаметов:

- На территории, попадающей под КРТ, могут находиться объекты недвижимости, принадлежащие юридическим лицам, а также разнообразные сооружения, такие как гаражи, автосервисы, павильоны и прочие постройки коммерческого назначения. Такие объекты тоже учитываются в рамках законопроекта.

Например, в проекте КРТ по улице Тунгусской запланировано включение двух гаражных кооперативов, один из которых насчитывает 88 боксов. Эти гаражи принадлежат физическим лицам и представляют собой качественные капитальные конструкции. Подобные объекты встречаются и в других местах, например, в районе "Дальпресс", где размещены автосервисы, небольшие магазинчики и прочие коммерческие постройки.

Расскажите, как закон регулирует изъятие частной недвижимости в рамках КРТ?

Вера Логвилава:

- На самом деле, изъятие возможно. Федеральное законодательство предусматривает нормы и процедуры изъятия объектов недвижимости и земельных участков для государственных нужд. Комплексное развитие территорий может считаться одной из форм госнужд. В случае жилых объектов подразумевается переселение людей в новые квартиры. Если переселение невозможно, выплачивается возмещение, оцениваемое по рыночной стоимости.

Юрий Нурмухаметов:

- Представьте ситуацию: старый дом в центре Владивостока попадает в зону КРТ. Человек заявляет, что хочет остаться жить именно здесь, в центре, и отказывается переезжать куда-нибудь подальше, скажем, на Зелёный бульвар или в Тавричанку.

Имеет ли человек право выбрать новое жильё в центре города по КРТ и кто обязан предоставить ему такую возможность?

Вера Логвилава:

- Предоставить жильё должен застройщик, который реализует проект КРТ. Сам проект инициируется правительством края и города, но непосредственно строительством займётся коммерческая организация. Таким образом, вопросы переселения граждан или выплаты денежных компенсаций лягут на плечи конкретного застройщика, участвующего в реализации КРТ.

Если речь идёт о квартире в историческом центре Владивостока, то очевидно, что выбор подходящего варианта жилья в непосредственной близости ограничен. Часто оптимальным вариантом оказывается получение денежной компенсации. Если застройщик не располагает готовым домом, подходящим для предоставления человеку взамен утраченного жилья, вопрос решается денежными средствами. Важно помнить, что размер компенсации рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости, расположенной в центральной части города.

Юрий Нурмухаметов:

- Хотелось бы снова убедиться: денежная компенсация — это обязательное условие, или всё-таки я имею право потребовать ключи от конкретной квартиры и переехать туда, не занимаясь покупкой самостоятельно? Допустим, я указал на понравившийся дом и хочу получить квартиру именно там.

Могу ли я получить желаемую квартиру или вынужден буду согласиться на денежную компенсацию?

Вера Логвилава:

- Вы не можете взять ключи от квартиры, которые не существуют в природе.

Юрий Нурмухаметов:

- Ну как это решается в других городах?

Вера Логвилава:

- Берут деньгами.

Юрий Нурмухаметов:

Какой тип компенсации выбрать гражданам которые по КРТ? 

Вера Логвилава:

- Брать деньгами.

Об этом и многом другом в интервью в медиастудии ГТРК «Владивосток».