Почему Росреестр не пропустит сделку с земельным участком, границы которого не уточнены? Интервью
С 1 марта нынешнего года вступили в силу изменения в законодательстве, согласно которым Росреестр не пропустит сделку с земельным участком, границы которого не уточнены. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Почему так важно вовремя их устанавливать, в студии ГТРК «Владивосток» рассказывает и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Артем Мезенин.
В студии - Юрий Нурмухаметов.
Подумайте о границах
Юрий Нурмухаметов:
-Артем Павлович, добрый день!
Артем Мезенин:
- Добрый день!
Юрий Нурмухаметов:
-Действительно, многие граждане владеют какой либо недвижимостью, землей, зданиями, гаражами. Поэтому изменения в законодательстве их, безусловно, затрагивают, в том числе, касающиеся оформления права собственности на эти объекты недвижимости. Я знаю, что есть глобальные изменения с 1 марта 2025 года. Правда ли что с марта 2025 года Росреестр не пропустит сделку с земельным участком, границы которого не уточнены?
Артем Мезенин:
- Да, действительно, ФЗ №487-ФЗ от 26.12.2024 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» вносит ряд новелл, которые касаются и процедуры межевания участков. Изменения вносятся в 26 статью закона о регистрации недвижимости. Речь идет о новых основаниях для приостановления учетно-регистрационных действий. С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении отчуждения земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ, т.е. если участок не отмежеван.
Юрий Нурмухаметов:
- А что касается зданий, находящихся на таких не отмежёванных земельных участках – будут ли к ним применяться какие-то меры?
Артем Мезенин:
- На участках, для которых не уточнены границы, нельзя будет ставить на кадастровый учет здания или сооружения и оформлять на них права. Хотелось бы отметить, что новшества применимы ко всем земельным участкам, это не зависит ни от категории земель, ни от вида разрешенного использования.
Юрий Нурмухаметов:
- На каком этапе сделки возможно приостановление?
Артем Мезенин:
- Документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты у заявителей в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены сроком на три месяца по решению регистратора, а по заявлению собственника до 6 месяцев.
Юрий Нурмухаметов:
- На что нацелены такие нововведения?
Артем Мезенин:
- Данные изменения направлены на защиту прав новых владельцев земельных участков. Мы всегда советовали заявителям перед покупкой земельного участка проверить его границы, внесены ли они в ЕГРН – если нет, то все-таки попросить продавца провести данную процедуру. В первую очередь это обезопасит Вас как покупателя – Вы бедуете уверены, что забор стоит по точным координатам, нет само захватов муниципальной земли, или земли соседей. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд.
Как не дойти до суда
Юрий Нурмухаметов:
- А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков всегда одни из самых сложных и длительных. Почему так важно устанавливать границы своего участка?
Артем Мезенин:
- При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта. Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка. Встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка.
Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства. Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц. Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.
Наследование земельных участков
Юрий Нурмухаметов:
- Сможет ли наследник вступить в наследство например на дом, расположенный на участке без установленных границ?
Артем Мезенин:
- Нет, если дом, который вы получаете по наследству стоит на земельном участке, границы которого не внесены в ЕГРН – вступить в наследство не получится. Нужно проводить межевание.
Юрий Нурмухаметов:
- Может ли покупатель самостоятельно проверить внесены ли границы участка в ЕГРН?
Артем Мезенин:
- Да, конечно. Сделать это достаточно просто, на помощь приходят онлайн сервисы Росреестра. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра на портале нспд.гоф.ру, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.
Кто проводит межевание?
Юрий Нурмухаметов:
- Кто проводит межевание и как внести границы земельного участка в ЕГРН?
Артем Мезенин:
- Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав. межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади. Как узнать об арестах и запретах, наложенных на недвижимость? Объект недвижимости, на которой наложен арест или запрет на регистрационные действия, нельзя продать, заложить, сдать в аренду. Наличие арестов и запретов в отношении объекта является основанием для приостановления государственной регистрации прав, если документы уже сданы в Росреестр.
Юрий Нурмухаметов:
-Как узнать, свободен ли ваш объект от ограничений?
Артем Мезенин:
- Самый надежный способ – заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку можно получить в любом МФЦ и на портале Госуслуги. Также обобщенные сведения можно посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости online». В выписке из ЕГРН вы увидите: дату наложения ареста или запрета, орган, его наложивший, а также документ, на основании которого проведена государственная регистрация ограничения.Ограничение может быть наложено и прекращено на основании определения суда или постановления судебного пристава-исполнителя. Регистрация ареста и погашение записи об этом в ЕГРН осуществляется в течение трех рабочих дней с даты поступления соответствующего документа. Если вы располагаете сведениями, что ограничение уже снято соответствующим органом, необходимо туда обратиться за повторным направлением соответствующего документа в Росреестр либо получить заверенную копию такого документа и обратиться в Росреестр самостоятельно (через МФЦ или посредством личного кабинета на официальном сайте Росреестра).
