Цены на жилье во Владивостоке не упадут. Так есть ли "ипотечный пузырь"? Интервью
Как продаются новостройки во Владивостоке, подвергнется ли стоимость квадратного метра во Владивостоке корректировке в меньшую сторону, и что такое "ипотечный пузырь", эти и другие вопросы обсуждали в эфире "Радио России. Приморье".
- Здравствуйте, я в радиостудии ГТРК «Владивосток», ведущая Татьяна Гладун.
Сегодня со мной в студии директор Ассоциации строительных организаций Приморского края Матвей Савич.
И говорить будем про строительство.
В Приморье в этом году очередной рекорд по объемам ввода в эксплуатацию квартиры и разговоры об ипотечном пузыре. Насколько они обоснованы, мы сегодня и обсудим. Матвей Леонидович, здравствуйте!
Что с новостроем?
Матвей Савич:
Здравствуйте!
Татьяна Гладун:
- В регионе не продается и три четверти готовой площади, а это около 75%. Действительно ли это все идет речь об ипотечном пузыре?
Матвей Савич:
- Да, действительно, я читал несколько таких публикаций и позвонил нашим застройщикам, и вот что они действительно сказали: «Мы очень удивлены этой информацией. На наших объектах продажи идут нормально. Ничего никаких сбоев мы не видим. Никаких экстренных ситуаций у нас не случилось, чтобы это как-то повлияло на продажу квартир». Несмотря на то, что у них действительно проблем хватает у застройщиков, но, тем не менее, пока все продажи идут планово, нормально.
Кроме того, если посмотреть сайт нашдом.рф, его аналитику, то действительно вот такие цифры там есть. Звучит, что 25% продано и 75% не продано. Но это объем квартир, проданных за все годы, за все те стройки, которые уже идут, объемы, которые еще не введены в эксплуатацию. То, что будет введено в 2024-2025-2026 гг., то, что продано от этой цифры на данный момент, это и есть 25%. В 2023 году осталось непроданных квартир всего 8%. То есть 92% уже продано, все идет нормально, все идет планово.
Татьяна Гладун:
- А тогда что такое ипотечный пузырь, если, например, в средствах массовой информации стал ходить такой термин?
Матвей Савич:
- Скорее всего, это кто-то не до конца разобрался в данной информации и выпустил как факт, якобы такое может быть на самом деле. Но это не так. А если сформулировать, то что такое в целом ипотечный пузырь, то, на мой взгляд, это когда банки выдают слишком много кредитов, а люди потом в процессе какого-то времени их не могут отдать. Чем больше людей их не может отдать эти кредиты, тем больше нарастает кризис. И вот этот вопрос уже будет касаться не только этих людей, но и всей сферы, и банков, и застройщиков. Все пойдет как снежный ком, и все рано или поздно обрушится. Поэтому вот в таких ситуациях банки стараются избегать и жестко контролируют.
Квадратный метр Владивостока "в топе"
Татьяна Гладун:
- Многие эксперты называют стоимость жилья, в частности в Приморье, неоправданной, она выше инфляции и доходов населения. Есть мнение, что диспропорцию создает непонимание структуры рынка у потребителей и застройщиков. Учитывается ли доходность населения, как раз-таки о чем говорили в предыдущем вопросе, его закредитованность, ставка Центробанка, то, какое жилье есть на выбор людей, кто это вообще должен учитывать?
Матвей Савич:
- На мой взгляд, как жителя Приморского края, здесь дисбаланс может быть только в одном, в высокой стоимости квадратного метра жилья у нас в Приморском крае. Такое мнение в принципе обоснованно. Мы находимся на третьем месте по стоимости квадрата после Москвы, Санкт-Петербурга и Сахалина. Но если стоимость квадратного метра на Сахалине (прим.ред.) можно понять, это островная территория, то Приморский край стал очень привлекательным для инвесторов с точки зрения строительства здесь, потому что очень сложилась благоприятная ситуация. Во-первых, это грамотная работа нашего губернатора и его команды. Еще несколько лет назад он провел большую работу с Министерством обороны РФ, и те участки, которые находились в их введении вводят под жилую застройку.
С сетевиками провел большую работу. Опять же, наша природа более мягкая, чем все северные и прочие регионы Дальнего Востока. Сочетание моря, сопок, вот это все делает Владивосток и Приморье в целом очень привлекательным для покупки здесь жилья, но соответственно застройщикам, чтобы здесь строить. Поэтому сюда и хлынули все, в том числе федеральные застройщики. А в остальном это чистый рынок, стоимость квадрата продиктована спросом и продажей готового жилья. Это все понятно, но с другой стороны, есть хороший рычаг для покупателей, это наша дальневосточная ипотека. Она очень помогает людям.
Татьяна Гладун:
- Кстати, да, если говорить об ипотечной программе, то их много, самых разных ипотечных программ, но от этого жилье у нас дешевле не остановится, тем не менее, люди продолжают брать кредиты. А выгодны ли застройщикам, выгодны ли банкам тоже эти ипотечные программы?
Матвей Савич:
- Да, я понял. Получается так, что выгодно всем. Дальневосточная ипотека от разных застройщиков разная, от 0,6 до 2% предоставляют ее банки. Откуда тогда получается они берут прибыль? Здесь им недостающую, ну так сказать, упущенную выгоду предоставляет наше государство в виде субсидий, то есть доплачивают до тех процентов, которые изначально были заложены при ипотечном кредитовании. Людям очень выгодно, 2%, но это просто замечательно вообще, это как будто ничего и не взял, никаких процентов не начисляют (прим. ред.)
Татьяна Гладун:
- И при этом ты можешь там возвращать 10, 20, 30 лет, да? А застройщикам выгодно?
Матвей Савич:
- И застройщикам это очень тоже выгодно, потому что идут продажи. Здесь чистый рынок. Застройщики, им грех жаловаться, что продаж нет, продажи есть, они есть везде и покупают везде. Застройщики сейчас больше даже конкурируют между собой не ценой, потому что цена примерно у всех одинаковая, а качеством, сервисом.
Татьяна Гладун:
- Возвращаясь к предыдущему вопросу о дисбалансе, на примере Альянса строителей вы не почувствовали этот дисбаланс?
Матвей Савич:
- Дисбаланс - нет. Я считаю правит (прим.ред.) чистый рынок.
Цены - только полный вперед!
Татьяна Гладун:
- А цены, понижение цены на квадратный метр ожидать не стоит в ближайшее время? И можно ли вообще затормозить рост?
Матвей Савич:
- Ну, однозначно, понижение цены ожидать не стоит. Как вы заметили, недавно опять повысилась ключевая ставка. Она уже 16%, до этого была 15%. Все это сказывается на себестоимости для застройщиков, прежде всего. Себестоимость повысилась, зарплата подрядчикам повысилась, то есть стоимость их услуг, материалы, соответственно, тоже повысилась. В целом, все повысилось, а цена за квадрат, ну, как мы можем заметить, пока не повысилась.
Затормозить…, да, государство сейчас у нас над этим работает, роста не будет точно, потому что государство это регулирует первоначальным взносом в ипотечный кредит. То есть, теперь она со следующего года, ну, пока точно не знаю когда, но примерно с июня, планируется повысить первоначальный взнос до 30%. Это немножечко охладит рынок и повышения стоимости квадрата точно не будет, на мой взгляд, примерно, где-то в течение года.
Татьяна Гладун:
- О выборе жилья, хотелось бы поговорить, Матвей Леонидович. Большой процент новых квартир в Приморье, по моим наблюдениям, и судя по статистике, - квартиры премиум - класса. Как вы считаете, почему не построить, например, больше жилья класса «эконом», ну, и продавать, и выгода, наверное, будет больше?
Матвей Савич:
- Конкуренция очень большая на рынке застройщиков. Сейчас уже застройщики идут больше в сервис для покупателей. И вообще, между прочим, такая тенденция сложилась для самих застройщиков, ну, и как вообще, ну, информация интересная в целом, то, что люди уже, может быть, не столько экономят на покупке жилья, а сколько, даже наоборот, готовы переплачивать, лишь бы это было удобно. То есть, сколько сервисов предоставляет тот или иной застройщик? Это красота самого здания, фасада, благоустройство территории, красота отделки, мест общего пользования. Все это очень сильно влияет на покупку. Некоторые застройщики включают в цену жилья виды на море. Но, как правило, с течением времени возле этого дома, напротив, появляется, между этим новым домом и морем, появляется еще один дом. И ни о каком виде на море не может идти речи. Несправедливость такая. Но, так бывает. Тем не менее, на момент постройки и осмотра этой квартиры, виды были хорошие.
- А в каких районах города люди чаще всего покупают квартиры?...
Об этом и многом другом в интервью в медиастудии ГТРК «Владивосток».